Come si stabilisce il valore di un immobile

COME GIUNGERE AD UNA CORRETTA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

La vendita di una qualsiasi proprietà, è la conseguenza di una precedente valutazione tecnica immobiliare, dalla quale si ricava il valore del più probabile valore di mercato, in una certa data. La valutazione è la seconda fase del processo di vendita immobiliare. Se tale dato rispecchia le aspettative e le esigenze del proprietario, si procederà alla vendita, altrimenti si potrà decidere di locare o attendere tempi migliori. Le metodologie utilizzate e i criteri, devono essere gli stessi, sia che si debba vendere a Siracusa, sia che si debba vendere in qualsiasi altra città italiana.


CHI SONO I SOGGETTI ABILITATI ALLA VALUTAZIONE DI UNA PROPRIETA' IMMOBILIARE?

Gli attori coinvolti nella valutazione di un immobile, oggi sono diversi. Abbiamo tecnici (geometri, ingegneri, architetti) molto spesso nominati da un giudice per valutare un immobile magari prima della messa in asta, oppure mandati dalla banca che dovrà quantificarne il valore per concedere un mutuo e iscriverne ipoteca. Gli altri attori sono gli agenti immobiliari e le agenzie immobiliari.
Chi ha studiato e sa come si valuta un immobile, conosce la varie metodologie, i nuovi standard come gli IVS e le varie modalità tecniche di valutazione. Se posso dare un consiglio al proprietario che vuole vendere casa e vorrebbe capire se l’ agente immobiliare di fronte, abbia concezione di come si valuta un immobile, chiedete quali metodologie usa per stimare una proprietà.
In linea generale, i metodi principali sono il metodo comparativo semplice e il metodo per capitalizzazione dei redditi. La media dei due valori, fornisce il risultato finale. Questi metodi sono gli stessi o simili a quello che i periti/CTU del tribunale, utilizzano per giungere al più probabile valore di mercato. Per una corretta valutazione, sono importanti l’ interpretazione corretta dei dati del campione e la corretta metodologia della misurazione dei metri quadrati dell’ immobile.


In realtà, esiste un “entità superiore”, che tutti gli attori coinvolti, sono chiamati ad interpretare ed analizzare per giungere al più probabile valore di mercato. Parliamo del mercato immobiliare con la legge della domanda e dell’ offerta.
Il mercato immobiliare è formato dalla legge della domanda e dell’ offerta. Quando domanda e offerta raggiungono lo stesso livello, si chiude una transazione. Quando tante domande e tante offerte raggiungono lo stesso livello o “fascia”, si crea, come la chiamo io, la “value area” (termine che ho preso in prestito dal mercato finanziario/borsistico) cioè area di valore o quella fascia di prezzo a cui tanti compratori sono disposti a comprare un bene e tanti venditori sono disposti a vendere un bene, in questo caso immobiliare.
Fornire, in maniera oggettiva, e non soggettiva, tale dato al proprietario, è fondamentale per poter raggiungere l’ obiettivo di vendita in tempi brevi.
Per giungere ad una corretta valutazione OGGETTIVA e NON SOGGETTIVA, è necessario quantificare correttamente le superfici secondo il DPR 138/98, utilizzare almeno il metodo valutativo sintetico comparativo, il metodo per capitalizzazione dei redditi e incrociarlo con l’ offerta del mercato immobiliare presente in zona al momento della valutazione. Da non dimenticare l’ estrema importanza dei coefficienti di differenziazione K, frutto del peso delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Spettano al Valutatore pesare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’ immobile in esame, e più precisamente:
  1. Caratteristiche di localizzazione: centralità dell’ ubicazione dell’ immobile rispetto al centro urbano, livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti, presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici etc.),  qualificazione dell’ ambiente esterno, previsioni di miglioramento o peggioramento ambientali, livello di inquinamento ambiente, presenza di verde pubblico o privato, disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio.
  2. Caratteristiche di posizione: panoramicità, prospicienza, luminosità, quota rispetto al piano stradale, dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti.
  3. Caratteristiche tipologiche: grado di finitura interno, esterno, livello degli impianti, stato di conservazione interno, esterno, età dell’ edificio.
  4. Caratteristiche produttive: superficie dell’ appartamento secondo il dpr 138/98.
Solo così sarà possibile per il proprietario ottenere un valore affidabile per poter comprendere se è il caso di vendere o affittare l’ immobile.

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