Come vendere un immobile abusivo o difforme? Soluzioni reali




Come già detto, un immobile abusivo non può essere compravenduto. Un abuso è soggetto a demolizione, mentre il rischio di reclusione e il pagamento dell' ammenda, dura per tutta la durata dei lavori, ed alla conclusione degli stessi, parte il termine prescrittivo di 4 anni, prorogabile fino a 5 anni in caso di eventi interruttivi. Attenzione, ordine di demolizione non va mai in prescrizione.

Quello che desta maggiore preoccupazione al proprietario è l' ordine di demolizione e l' incommerciabilità qualora dovesse vendere. 

L' ordine di demolizione scatta per assenza o difformità totale dal permesso di costruire e più precisamente se l' immobile o l' edificio che lo contiene, è:
  • totalmente diverso per caratteristiche tipologiche edilizie ed architettoniche;
  • totalmente diverso per caratteristiche plano-volumetriche e cioè nella distribuzione dei volumi, nella collocazione e nella forma;
  • totalmente diverso per destinazione d' uso.
La demolizione scatta anche quando si ha una variazione essenziale rispetto al progetto, e più precisamente per:
  • aumento di cubatura e della superficie del solaio;
  • violazione della normativa edilizia antisismica;
  • modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato su localizzazione diversa rispetto all' area di pertinenza.
La demolizione scatta anche per difformità parziale dal permesso di costruire, incidendo su elementi particolari e non essenziali della costruzione e non coinvolgono quindi le strutture essenziali dell' opera. Qualora la demolizione possa pregiudicare la stabilità delle parti essenziali costruite legittimamente, si procederà solo al pagamento di una multa.

Gli abusi lievi invece sono quelli previsti dal regolamento edilizio che non eccedono il 2% delle misure progettuali che non costituiscono quindi illecito edilizio e abuso. Non si incorre in sanzioni se non si supera questo limite.

COME FARE PER VENDERE UN IMMOBILE ABUSIVO?

Ad oggi esiste la sanatoria edilizia, uno strumento che permette a chi ha commesso l' abuso, di poter regolarizzare la sua situazione, a fronte del pagamento del doppio degli oneri che sarebbero dovuti essere pagati e a patto che gli interventi realizzati in totale assenza o totale/parziale difformità, siano conformi:
  • al regolamento edilizio comunale;
  • al piano regolatore;
  • alle norme igienico sanitarie.
Una volta completato l' iter di sanatoria edilizia, si potrà procedere alla vendita e il notaio potrà stipulare l' atto di compravendita in maniera regolare. Qualora l' abuso non sia sanabile, quindi non conforme a quanto sopra, l' immobile non potrà essere compravenduto in nessun modo alcuno.

ATTENZIONE

Esistono delle pratiche commerciali in cui attraverso delle scritture private, senza mettere a conoscenza il notaio della situazione, le parti, di comune accordo dichiarano di essere a conoscenza della situazione urbanistica e abusiva e che accettano le cose così come sono senza nulla pretendere successivamente alla compravendita. Molto spesso gli abusi sono essenziali, totali o soggetti a vincoli quindi insanabili e soggetti a demolizione.

Un altra pratica è quello di vendere un immobile, sempre attraverso scrittura privata, dichiarando (il venditore) al compratore che l' abuso è sanabile, e che successivamente potrà impegnarsi per conto suo per ottenere successivamente la concessione edilizia in sanatoria a fronte di uno sconto sul prezzo di acquisto. 

In entrambi i casi ho parlato di scrittura privata, perchè il notaio ha l' obbligo di dichiarare in atto gli estremi della concessione edilizia in sanatoria, pena la nullità dell' atto. Il notaio potrà valutare e, procedere alla compravendita dell' immobile ancora non sanato solo se:
  1. l' iter di sanatoria è già stato avviato regolarmente e che gli enti e il tecnico che ha istruito la pratica, possano certificare che la concessione edilizia in sanatoria non è stata rilasciata per motivi logistico formali e non sostanziali, e che quindi non c'è nulla che possa pregiudicare il rilascio dello stesso ma si è in attesa solo dei tempi tecnici burocratici per il rilascio;
  2. che l' abuso, sia di natura parziale e non essenziale, non demolibile in quanto pregiudicherebbe la sicurezza delle opere essenziali (costruite in maniera legittima), che è stata già soggetta a sanzione e che l' abuso parziale non demolibile non pregiudica la corretta e naturale fruibilità dell' immobile da vendere, ovviamente costruito secondo una regolare concessione edilizia o permesso di costruire.
Negli altri casi di scrittura privata, le parti, ma sopratutto il privato si assume un rischio che non potrà mai essere eliminato: 
  • Nel primo caso il compratore un domani potrebbe chiedere la nullità dell' atto e il risarcimento dei danni senza un motivo apparente anche se ha firmato una scrittura privata;
  • Nel secondo caso, il venditore aveva dichiarato che gli abusi erano sanabili e che il compratore avrebbe provveduto successivamente a fronte dello sconto sull' acquisto. Anche in questo caso, il compratore potrà chiedere la nullità dell' atto e il risarcimento dei danni perchè magari non è riuscito a sanare tutto o parte di quello che gli era stato assicurato fosse sanabile.
In definitiva, non esiste scrittura privata che possa annullare la nullità dell' atto di compravendita secondo quanto stabilito dalla legge.


NORME IGIENICO-SANITARIE

Se volete sapere se il vostro immobile sia almeno in buona parte sanabile o meno, bisogna verificare la rispondenza delle norme igienico sanitarie. Attraverso il  Decreto della Sanità del 5 luglio 1975 furono stabilite delle regole per gli edifici, questo perché la speculazione edilizia era arrivata a livelli indecenti in quei tempi. I costruttori sfruttavano il più possibile i metri quadrati di suolo a disposizione per vendere appartamenti e ricavarne il massimo dei profitti.  Lo scopo di tale norma era quella appunto di frenare questo fenomeno di speculazione.
Altezza minima:
  • 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;
  • 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.
La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.

Le superfici minime delle camere da letto:
  • 9 mq per le camera da letto per una sola persona;
  • 14 mq per le camere da letto doppie o matrimoniali.
Secondo il regolamento non può esistere un ambiente tra i 4 mq ed i 9 mq. Infatti 4 mq rappresenta la dimensione massima per un ripostiglio e 9 mq quella di una camera singola.

La norma impone inoltre che nelle camere da letto, nel soggiorno e nella cucina debba esserci una finestra apribile. Il decreto pone poi un’importante regola per le dimensioni delle aperture, fissando a 1/8 della superficie pavimentata la superficie della finestra del singolo ambiente, in pratica: dimensione finestra = 1/8 della dimensione del pavimento della stanza.

Infine la superficie minima per i monolocali comprensiva di servizi è:
  • 28 mq per una persona;
  • 38 mq per due persone.

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