Conformità urbanistica e immobile abusivo



In questo articolo tratterò uno degli argomenti più spinosi in materia immobiliare, argomento che incide molto sulla commerciabilità dell' immobile. Mi riferisco alla conformità urbanistica.
E' importante ricordare che un immobile, deve necessariamente avere due tipi di conformità:
  1. la conformità catastale;
  2. la conformità urbanistica.
Non sono pochi i proprietari di immobili che ho avuto modo di incontrare, convinti che aver "accatastato" la propria abitazione, fosse titolo sufficiente per poter vendere. Infatti la conformità catastale, ha lo scopo di identificare l' immobile per poter applicare la tassazione sullo stesso, mentre la conformità urbanistica, rappresenta il titolo obbligatorio che attesta che l' immobile o il fabbricato che lo contiene, è stato costruito secondo determinate regole imposte dal regolamento urbanistico.

A differenza di quanto si possa pensare, sul proprio terreno (proprietà privata) non si può edificare dall' oggi al domani, senza chiedere opportuna autorizzazione agli enti. Lo scopo di ciò, risiede nel fatto che imporre delle regole di costruzione, sia necessario per evitare che ognuno possa iniziare a costruire a "casaccio" senza regole e senza tener conto quindi dei parametri importanti da rispettare per costruire edifici sicuri, che rispettino le norme igienico sanitarie e i vincoli imposti.

Prima ancora di costruire, bisogna redigere un progetto, presentarlo all' ente preposto (ufficio urbanistico del comune su cui insisterà la costruzione, ed altri enti), e attendere l' approvazione. Dopo l' approvazione è possibile costruire seguendo scrupolosamente il progetto approvato.

Alla fine della costruzione, verranno fatti i collaudi anche da terzi soggetti (appartenenti agli enti) inviati a verificare che la costruzione sia stata realmente costruita secondo il progetto approvato. In fine viene rilasciato il certificato di agibilità che attesta la completa conformità e che l' immobile è pronto per essere utilizzato secondo la destinazione prevista (ad esempio come abitazione civile).

Fatto le dovute premesse, tornando alla commerciabilità degli immobili, è chiaro che un' abitazione, in assenza di licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire, non possa essere compravenduto. Infatti il notaio ha l' obbligo di indicare gli estremi di tale documento. In assenza, l' atto è nullo e la legge lo dice chiaramente. Il testo unico in materia edilizia del 2001 è il punto di riferimento attuale. C'è un però. La legge dice che l' obbligo di tale conformità urbanistica sia solo per costruzioni avvenute dopo il 1967. Prima di tale data, per motivazioni e convenienze di diversa natura, il governo ha stabilito che gli immobili sono commerciabili anche senza.

Detto ciò, gli immobili costruiti dopo il 1967, in assenza di concessione edilizia, licenza edilizia o permesso di costruire, si ritengono abusivi. Chi commette un abuso è potenzialmente punito con l' arresto fino a due anni e l' ammenda fino a 103.290 euro, oltre l' ordine di demolizione con il ripristino dello stato dei fatti originali.

Esistono diversi gradi di abusivismo e nel prossimo articolo spiegherò chiaramente come poter vendere anche un immobile abusivo.

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