Usucapione Come vendere o acquistare l' immobile in tutta sicurezza



L' usucapione articolo 1158 del codice civile, è il fenomeno per il quale un soggetto, che almeno formalmente non è titolare di diritto reale (proprietario), può diventarlo per aver posseduto per un tempo sufficientemente lungo, con certe caratteristiche, un bene immobile.

E' l' istituto giuridico che consente a chi non è proprietario formalmente, di diventarlo a discapito di un altro che invece formalmente lo è.

PERCHE' ESISTE L' USUCAPIONE?

L' istituto dell' usucapione esiste per 3 motivi:

  1. Risolvere uno stato di fatto, molto diffuso, di chi non è formalmente proprietario per qualsivoglia motivo, ma di fatto lo è. I motivi son tanti e non voglio dilungarmi, ma, in sostanza si risolve un difetto formale;
  2. Tutela dell' effettività d' uso. Per ragioni economiche, viene premiato chi utilizza il bene immobile per quello che è, valorizzando lo stesso, piuttosto che lasciarlo abbandonato da chi formalmente ne è proprietario, ne rimane indifferente e non ha nessun interesse nell' usarlo e/o valorizzarlo;
  3. Certezza nella prova del diritto, perchè nessuno di noi è in grado di dimostrare e provare di essere proprietario di un bene senza l' intervento dell' usucapione. Si arriverà ad un punto in cui un primo acquirente non avrà documentalmente alle spalle un possibile venditore.
LE CARATTERISTICHE CHE DEVE AVERE IL POSSESSO PER L' USUCAPIONE

Il possesso non deve essere:
  • Violento;
  • Clandestino;
  • Interrotto;
Il possesso ininterrotto deve avvenire per 20 anni, affinchè si possa consolidare l' usucapione ordinaria, mentre per 10 anni per l' usucapione abbreviata. Quest' ultima, deve rispettare 3 condizioni:
  1. avere un titolo;
  2. la buona fede;
  3. la trascrizione.
COME FERMARE L' USUCAPIONE?

L' usucapione, come abbiamo detto è conseguenza del possesso prolungato del bene immobile secondo le caratteristiche di cui sopra. Gli unici modi per fermare tale istituto giuridico è:
  1. L' interruzione della continuità del possesso, attraverso, prima una domanda giudiziale o atto giudiziale che deve essere trascritta nei pubblici registri, dalla quale ripartirà il conteggio dei 20 anni. Nel frattempo si avvia la procedura di rivendicazione, procedura con la quale si rivendita il bene sottratto;
  2. Attraverso azioni volte a sottrarre materialmente e fisicamente il possesso e la disponibilità d' uso del bene al possessore. Dal momento in cui si rientra del possesso e disponibilità d' uso del bene, il termine di continuità ed ininterruzione, svanisce.
COME AVVIENE LA VENDITA?

La vendita avviene "per possesso" con dimostrazione di usucapione. Infatti il notaio, può stipulare l' atto notarile di compravendita se:
  1. la parte acquirente è a conoscenza della situazione e dei rischi e che si fida della dichiarazione della parte venditrice;
  2. dimostrare attraverso prove, il possesso ininterrotto per 20 o 10 anni;
  3. dimostrare che non ci sono domande giudiziali volte a interrompere il termine per l' usucapione e che il titolare formale non si è mai presentato e che non ha mai avuto nulla a che pretendere.
QUALI SONO I POTENZIALI RISCHI SUCCESSIVI ALLA VENDITA?

L' unico rischio è che il titolare formale si presenti avviando l' azione di rivendicazione della cosa "sottratta". L' azione di rivendicazione passa prima dall' accertamento della titolarità del bene. In parole povere, colui che promuove l' azione di rivendicazione, deve provare che è divenuto tale in base ad un valido titolo di acquisto, ma dovrà anche provare che ha ricevuto il diritto da chi era effettivamente proprietario e, per far questo, sarà necessario provare che il vecchio proprietario aveva ricevuto il diritto da chi era effettivamente proprietario e così di seguito, in una catena di prove che dovrebbe giungere al primo ed incontestabile proprietario da cui è sorto a titolo originario il diritto di proprietà in contestazione nel processo. 
Non sfugge l' enorme difficoltà di questo tipo di prova tanto che si parla di "probatio diabolica", ossia prova impossibile.

Se colui che sta rivendicando il bene, vuole evitare la "probatio diabolica", dovrà provare di aver acquistato a titolo originario, anche mediante usucapione. Se il giudice concedesse ciò, praticamente sta concedendo la legittimità e la dichiarazione di acquisto della proprietà immobiliare per usucapione appena avvenuta dall' ultimo venditore, rigettando in questo modo la richiesta di rivendicazione.

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