Il valore di mercato non garantisce la vendita!

IL VALORE DI MERCATO NON GARANTISCE LA VENDITA

Se hai deciso di vendere la tua casa, appartamento o villa che sia, a Siracusa, e ti sei rivolto ad un agenzia immobiliare o ad un tecnico per la valutazione, allora faresti bene a conoscere in anticipo questa fondamentale dinamica di mercato sulla legge della domanda e dell’ offerta.

QUALI SONO I PRINCIPALI PROBLEMI E LE CRITICITA’?
  1. Lunghi tempi di vendita;
  2. Nessuna visita da potenziali compratori;
  3. Nessuna proposta di acquisto nonostante il prezzo di vendita sia uguale a quello consigliato dall’ agente immobiliare;
  4. Nessuna proposta di acquisto nonostante la perizia a pagamento fatta dal geometra, ingegnere o architetto;
PERCHE’ ACCADE QUESTO?

Perché il valore di vendita è diverso dal valore di mercato!

Il valore di mercato, ricavato dalle metodologie che la scienza dell’ estimo ci fornisce, è elaborato e formulato principalmente su dati di immobili simili, nella stessa zona, comunque con caratteristiche quasi uguali (non esistono immobili perfettamente uguali tra loro) compravenduti nei mesi precedenti, quindi dati in ritardo e non attuali

Posso dire, con personale certezza, che il valore ottenuto (compreso il metodo di valutazione per capitalizzazione dei redditi) ha un margine di errore non indifferente e direi anche molto spesso, poco affidabile ai fini della vendita.

  1. Se il mercato immobiliare e per essere precisi, i prezzi delle case, è in salita, allora il problema è trascurabile perché i dati su cui è stato ricavato il valore dell’ immobile sono in ritardo mediamente di sei mesi, perché nel frattempo la nuova offerta (case in vendita) sono proposte ad un prezzo sempre maggiore, favorendo quindi la velocità (tempi) di vendita.
  2. Se il mercato immobiliare invece è in discesa, come quello attuale, allora diventa un grosso problema, perché il valore di mercato ricevuto da una stima o perizia, è in ritardo rispetto alla nuova offerta di mercato con prezzi di case che tirano al ribasso per essere vendute prima degli altri.

IL MERCATO IMMOBILIARE NON ASPETTA E NON PERDONA

Il mercato immobiliare è sempre in movimento. Questo movimento è alimentato ogni giorno da coloro che hanno l’ esigenza di vendere, proponendo sul mercato un prezzo sempre al ribasso.

Il valore di vendita è il parametro fondamentale per chi ha l’ esigenza di vendere e liquidare quindi il proprio investimento immobiliare. E’ con il valore di vendita, e il miglior sistema di vendita che è possibile vendere in tempi brevi, ottenendo anche un prezzo superiore di mercato. 

Le considerazioni di questo articolo sono fondate su dinamiche OGGETTIVE ed OBIETTIVE e chi ha l’ esigenza di vendere, non può far altro che guardare in faccia la realtà sulle dinamiche di mercato.

LA COMPRAVENDITA E’ UNA GARA

Perfettamente uguale al mercato finanziario / borsistico, la compravendita immobiliare è una gara tra chi propone un bene ad un prezzo migliore (più basso) e chi vuole comprare facendo un affare. L’ immobile proposto in vendita deve essere realmente appetibile (prezzo, caratteristiche, localizzazione) rispetto all’ infinita offerta di case in vendita. La fusione tra prezzo, caratteristiche e localizzazione, rappresenta il parametro fondamentale per far si che i compratori possano essere prima attirati e poi invogliati con logica e ragione oggettiva (convenienza prezzo, potenziale caratteristiche interne/esterne, valorizzazione, manutenzione, spese di gestione, localizzazione) a formulare un offerta coerente.

Solo in questo modo si potrà decidere se procedere con la liquidazione oppure affittare attendendo momenti migliori. 

ATTENZIONE
  1. La valutazione di mercato fatta da tecnici (come CTU) geometri, ingegneri, architetti, ricavata usando solo dati passati e non ATTUALI ha elevati margini di errore. Ne sono la prova le innumerevoli perizie fatte per il tribunale da ctu che formulano un valore che rimane indifferente al mercato (compratori);
  2. La valutazione di stima fornita anche meno di un mese fa da un agenzia o agente immobiliare può non rappresentare più il corretto valore di vendita, perché nel frattempo possono essere arrivati nuovi immobili molto simili con caratteristiche migliori a un prezzo uguale o inferiore;
  3. Affidare la vendita a chi ha periziato o valutato l’ immobile ad un prezzo maggiore rispetto al reale valore di vendita attuale assicurandone la vendita, rappresenta un enorme danno economico per il proprietario;
  4. Tentare di mettere in vendita ad un prezzo superiore farà solo perdere del tempo perché non esistono compratori che acquisteranno mai un immobile ad un prezzo superiore rispetto agli altri molto simili con caratteristiche simili o migliori, fatta eccezione per i vicini di casa o la presenza di caratteristiche uniche ed esclusive.

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